Comprar apartamento en Nueva York

Bueno, parece que os vais a quedar por un tiempo por aquí. Quizá os interese compraros un apartamento, en vez de “tirar” el dinero mensualmente en un alquiler. Esta decisión es compleja, aunque a largo plazo recomendable.
La primera cosa que tenéis que averiguar es si os merece más la pena alquilar o comprar. Para ello existen una serie de calculadores financieros que pueden ayudaros a tomar la decisión, aunque yo pienso que si estas pagando más de $1,500 al mes y tienes para pagar un 10%-20% de entrada, deberías de planteártelo seriamente.
Entre otras ventajas además de la revalorización, que nunca obtienes cuando alquilas, también te puedes desgravar impuestos de los intereses de tu hipoteca, y en ocasiones del 50% de tu mensualidad de tu condominio (condo) o cooperativa (co-op). También es cierto que los precios pueden bajar. Pero este es el riesgo que corres con cualquier inversión.

Revalorización

Como acabamos de comentar, otra de las razones por las que mucha gente compra es por que puede suponer una muy buena inversión. De hecho, el precio de los apartamentos en Nueva York se ha duplicado en estos últimos 10 años. Hoy en día, los precios de un apartamento en la zona de Manhattan pueden perfectamente oscilar alrededor del millón de dólares por un apartamento de un dormitorio en un condominio. Os aconsejamos también revisar el último estudio de mercado que la compañía Miller Samuel publica cada tres meses.

Ventajas por ser español

Y dicho esto, añadir que otro tema a tener en cuenta y que funciona para aquellos al menos para que son españoles con visado y por lo tanto residentes fiscales en EE.UU., es que si compras un apartamento, y vives en él durante al menos dos años, no pagas impuestos de plusvalía al venderlo. Esto supone una gran ventaja desde el punto de vista de inversión, pues nos ahorramos el típico 18% de impuestos que se paga en España. Ni que decir tiene que deberéis de consultar todo esto que comento con un profesional antes de tomar ningún tipo de decisión.

Proceso de compra

Pero vayamos entrando en materia. Lo primero que tenéis que conocer es la diferencia entre condo (condominio) y co-op (cooperativa). El primero se asemeja al típico piso o apartamento de Madrid. Tú eres el dueño de tu apartamento y ahí se acaba todo. En el caso del co-op, dividen el edificio en participaciones, o acciones. Tú eres dueño de un número de acciones y por lo tanto te corresponde un apartamento en particular. Esta es una definición muy rápida, pero suficiente por ahora. Lo que diferencia principalmente entre los dos tipos de vivienda consiste en el famoso “Board” y más en función de “Board Approval”. El “board” es un grupo de personas que representa a la cooperativa y que normalmente son a su vez accionistas del edificio. Este board tiene la responsabilidad de cuidar por el bien del edificio, gestionándolo correctamente, haciendo que se cumplan las reglas, normativas y demás. Dado que las cooperativas han tenido un carácter un tanto “familiar”, este board suele ser un poco “estricto“ tratando de esta forma mantener el edificio y su gente en armonía. Por ello tienen una serie de reglas normalmente que nos afectan particularmente. La primera de ellas trata sobre la compra/venta del apartamento. Una vez que has decidido comprar en un co-op, te revisaran a fondo. Quieren saber todo sobre ti, desde tu solvencia económica, hasta tu estilo de vida. Es más, tendrás que pasar una entrevista personal con ellos. Si les gustas, entonces puedes comprar, si no, te rechazan. Un poco duro verdad? Como todo en la vida, hay boards más duros y otros más flexibles. Pero para que te hagas una idea, no es la primera vez que deniegan la compra de un apartamento a una estrella de rock por que su presencia puede originar mucho revuelo en el edificio y alrededores. Aquí el dinero sirvió de poco. Otro de los “inconvenientes”, y pongo inconvenientes entre comillas pues en ocasiones estas normativas actúan en nuestro propio beneficio, es el tema del alquiler. También este board aprueba si el candidato es aceptable o no. Además, en algunos edificios, la normativa dictamina que solo puedes alquilar dos de cada cinco años. Con esto consiguen se consigue control sobre quien vive en el edificio, evitando que sea un ir y venir de extraños. Recuerda que hay edificios en Nueva York que pueden tener mas de 200 apartamentos. ¿Cómo afecta todo esto entonces a la hora de comprar un apartamento? Pues vayamos al caso extremo. Supongamos que fuimos admitidos y somos “propietarios” de un co-op. Después de unos años decidimos volvernos a nuestra patria. Lo más normal es que queramos vender o alquilar nuestro apartamento. Hasta donde podría llegar el board? Pues de momento, si optas por alquilar, y la normativa de tu edificio es sólo dos de cada cinco años, estaríais perdiendo dinero los otros tres años que estaría vacío. Además, os podría llevar tiempo conseguir a alguien, pues mucha gente quizá quiera estar más de dos años. También se puede retrasar el alquiler pues no aceptan a ninguno de tus candidatos. Y lo mismo aplica a la hora de vender. En ocasiones conseguir un comprador puede ser difícil. Y más si añadís el tiempo que se necesita en preparar documentación, aprobación del préstamo hipotecario, etc. Pues imaginaros que cuando ya habéis encontrado el comprado, el board os lo deniega. A buscar otro. Os vais dando cuenta de la problemática? Pues todo esto no sucede en un condo. Tu eres dueño de tu apartamento físico y no existe board approval por lo que podrás vender y alquilar tu apartamento a quien quieras y cuando quieras. Esta es la razón por la que el precio de un condo de iguales características que un co-op situado en la misma zona, puede llegar a costar alrededor de un 20% más. O sea, que aquí esta tu gran decisión.

Maintenance fees

Otro tema importante a tener en cuenta en el costo del apartamento son las denominadas “maintenance fees”. Estos pagos mensuales corresponden a los gastos de tu edificio para cubrir mantenimiento, limpieza, servicio de portería, handyman, agua comunitaria, calefacción comunitaria, y algunos más dependiendo del edificio. Además, y en especial en el caso de los co-op’s se incluye los impuestos a la ciudad. Por lo que dependiendo del numero de apartamentos, de los servicios de portería y mantenimiento (recuerda que en alguno edificios es fácil que haya hasta 15 personas trabajando), la zona, y los metros/pies cuadrados de superficie, tu maintenance fee podría ser perfectamente de $1000 para un apartamento en Manhattan de un dormitorio y con servicio de portería 24 horas.

Hipoteca y crédito

La siguiente cosa a tener en cuenta es el préstamo hipotecario del banco. Si tienes todo el dinero en efectivo, sáltate esta parte, pues además te habrás ahorrado muchos dolores de cabeza. Si por el contrario no pudiste ahorrar tanto y te ves obligado a pedir un préstamo, entonces debes de conocer los siguientes detalles. Dependiendo del tipo de apartamento, el mínimo downpayment, o entrada, exigido para un condo puede ser un 10%, en algunos casos incluso hasta un 0%. En cambio los co-op’s ofrecen de nuevo desventajas. Normalmente el mínimo se sitúa en el 20%. Lo mejor que puedes hacer es ir a tu banco y empezar el proceso de petición. Tendrás que rellenar una serie de cuestionarios, adjuntar información de tus cuentas bancarias y otros datos económicos, tu tipo de visado si no eres ciudadano de los EE.UU., firmar autorizaciones para que revisen tu historial de crédito, y unos cuantos papeles más. Es un proceso tedioso, pero esperemos que de su fruto. Una vez que el banco estudie tu caso, te dará una respuesta de hasta cuanto dinero te prestará. Este número te dará una idea que cual es tu nivel de adquisición. O sea, que basándose en esta cantidad, tendrás acceso a mas o menos dormitorios, y a una mejor o peor zona. Tened en cuenta que el banco no os dará una aprobación final hasta que no haga un estudio del apartamento que queréis comprar. Pero si es necesario comenzar a trabajar con el banco desde el principio para saber a que tipo de vivienda podéis acceder. Bueno, una vez que conocemos la diferencias básicas entre condo y co-op, el banco nos ha aprobado hasta una cantidad, y sabemos que zona nos gustaría vivir, es el momento de empezar a buscar. Como en el caso de los alquileres, existen varios métodos. El primero y más común es utilizar un “broker” o agente inmobiliario. Ni que decir tiene que tendrás que pagar el precio por sus servicios. ¿Como? Pues para que te hagas una idea, el broker le cobra al vendedor normalmente un 6%. ¿Mucho, verdad?. Sí, y esto desafortunadamente repercute en que el precio de venta se incrementa por esta cantidad, por lo que lo acaba pagando el comprador. La desventaja de utilizar un broker es obvia, el 6%. Las ventajas todos las conocemos. Te ahorras mucho tiempo, pues te buscan lo que quieres, tienen acceso a más apartamentos y finalmente te asesoran y ayudan con el proceso de compra, sobre todo en el caso de los co-op’s. Las otras opciones son mirarse el periódico los fines de semana y buscar algo en que no haya broker por medio. El Nueva York Times es uno de los mejores sitios, pero espero que el forum aconseje otros como Craigslist.org donde quizá se encuentren mas ofertas sin broker por medio. Otra opción que a veces puede reducir la comisión del broker consiste en contactar a los brokers individualmente. O sea, ver los listados de apartamentos y cuando veas el que te gusta contactar al broker que lo gestiona. De esta forma puedes negociar mejor el precio de forma que el también puede bajar su comisión. Ten en cuenta que cuando trabajas con tu propio broker y te enseña un apartamento gestionado por otro broker se reparten la comisión, por lo que rebajar el 3% que se lleva cada uno es más complicado.

Consejos

Una vez que ya tienes tu crédito pre-aprobado y tu apartamento elegido y te han aceptado tu oferta, recibirás un contrato de compra-venta que tendrás que firmar. Aquí entra una figura nueva: tu abogado. En Nueva York es muy complicado hacer algo por tu cuenta. Es un suicidio el no-tener abogado. Quizá tu broker te recomiende uno y si no pregunta a algún amigo o compañero de trabajo. Los servicios de un abogado en Manhattan te costaran alrededor de los $1500, y te aconsejo que te busques uno especializado en compra-venta de apartamentos en Nueva York. Tu abogado estudiara el contrato, se cerciorará de que no hay deudas y revisara el estado financiero de tu edificio, especialmente si se trata de un co-op. Una vez que firmas el contrato debes dar el 10% que va a una cuenta bancaria especial llamada Escrow. De ahí, solo queda esperar al día de la firma para que finalmente te den tus llaves. Sólo comentaros que comprar un apartamento en Nueva York es un proceso complejo y tedioso y que desde el día que ya tienes elegido tu apartamento, hasta que aprueban tu oferta, consigues tu préstamo y se firma el contrato pueden pasar perfectamente dos meses. Ármate con paciencia y prepárate pues en ocasiones es un proceso muy estresante.

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